Huurinkomsten en fiscaliteit
Voor een huurinvestering weerspiegelt de brutohuur niet wat er werkelijk overblijft. Drie aftrekken — leegstand, beheer en belasting — geven de nettohuur. Zo schat Prizmo ze in.
Voorbeeld: van bruto- naar nettohuur
| Post | Maandbedrag |
|---|---|
| Bruto maandhuur | € 1.200 |
| Leegstand (0,3 maand/jaar) | -€ 30 |
| Beheerskosten (uitgeschakeld) | -€ 0 |
| Belasting op het huurinkomen | -€ 115 |
| Netto maandhuur | € 1.055 |
Voorbeeld voor een appartement verhuurd aan 1.200 €/maand (prijs 300.000 €), goed voor een brutorendement van 4,8%. Indicatieve bedragen.
Hoe wordt de nettohuur berekend?
De brutohuur wordt geschat op basis van de mediane huur van vergelijkbare panden (minstens 10 vergelijkbare panden vereist), of door de gebruiker ingevoerd. Het brutorendement = jaarhuur ÷ aankoopprijs.
Drie aftrekken geven de nettohuur: leegstand (standaard 0,3 maand/jaar), beheerskosten (standaard uitgeschakeld, 7,3% incl. btw indien ingeschakeld) en de belasting op het huurinkomen.
Voor een ongemeubelde verhuur aan een particulier wordt de belasting berekend op het geïndexeerd kadastraal inkomen, verhoogd met 40% (× 1,40), vermenigvuldigd met uw marginale tarief (standaard 45%), en niet op de werkelijk ontvangen huur.
Aankomend: hervorming van de huurfiscaliteit
Een belasting op de werkelijk ontvangen huur werd aangehaald tijdens de onderhandelingen over het federale regeerakkoord van 2025, maar werd niet weerhouden in de definitieve tekst: de belastbare basis blijft het geïndexeerd kadastraal inkomen, verhoogd met 40%. Het onderwerp blijft besproken en zou op middellange termijn kunnen evolueren. Ter info: sinds de inkomsten van 2025 is de aftrekbaarheid van gewone leningsintresten afgeschaft voor andere panden dan de eigen woning — zonder impact op deze berekening, die geen intresten aftrekt.
Deze nettohuur voedt de rendementsberekening. Bekijk onze gids over netto huurrendement
Veelgestelde vragen
Hoe wordt een huurinkomen belast in België?
Voor een niet-gemeubelde verhuur aan een particulier wordt de belasting niet berekend op de ontvangen huur, maar op het geïndexeerd kadastraal inkomen verhoogd met 40% (× 1,40), vermenigvuldigd met uw marginaal belastingtarief.
Hoe wordt brutohuur omgezet in nettohuur?
Drie aftrekposten gelden: een provisie voor leegstand tussen twee huurders, beheerskosten als u ze activeert, en de belasting op het huurinkomen. Het resultaat is de nettohuur.
Verandert de belasting op huurinkomsten?
Een belasting op de werkelijk ontvangen huur werd overwogen tijdens de federale onderhandelingen van 2025, maar werd niet weerhouden: de berekening blijft gebaseerd op het geïndexeerd kadastraal inkomen, verhoogd met 40%. Een hervorming in die zin blijft mogelijk op middellange termijn. Daarnaast zijn sinds de inkomsten van 2025 de gewone leningsintresten niet langer aftrekbaar voor een huurpand.
Bronnen
Gerelateerde gidsen
Netto huurrendement
Het brutorendement zet de jaarhuur af tegen de aankoopprijs. Het nettorendement gaat verder: het trekt de exploitatiekosten af om weer te geven wat het pand werkelijk opbrengt. Hier is het verschil, aan de hand van een voorbeeld.
Huurdruk
De huurdruk meet het evenwicht tussen het aanbod van vergelijkbare huurwoningen in de buurt en de vraag van huurders. Hoge druk = het pand wordt snel verhuurd, de leegstand is kort en u bepaalt de huurprijs; lage druk = u concurreert om een huurder te vinden. Prizmo vat ze samen in een schaal van 0 tot 100, van “Zeer moeilijk” tot “Zeer gemakkelijk” te verhuren.
Deze bedragen zijn indicatief en uitsluitend ter informatie: ze vormen geen fiscaal advies en geen aanbod. Tarieven en voorwaarden wijzigen; controleer altijd bij de bevoegde overheid of uw notaris voordat u een beslissing neemt.