Onroerende voorheffing in België

Het kadastraal inkomen, de basis van de hele berekening

Het kadastraal inkomen is noch de waarde van uw pand, noch de huidige huurprijs. Het is het netto jaarlijkse huurinkomen dat het pand in 1975 theoretisch zou hebben opgebracht. Die waarde werd destijds pand per pand toegekend door het kadaster en is sindsdien nooit meer algemeen herzien — er is geen nieuwe “perequatie” geweest. Ze wordt enkel jaarlijks geherindexeerd.

Dat is de sleutel tot al de rest. Een KI volgt noch de prijzen, noch de huren van vandaag: het volgt een momentopname uit 1975, gecorrigeerd met een coëfficiënt. Twee panden die vandaag voor dezelfde prijs verkocht worden, kunnen dus een sterk verschillend kadastraal inkomen hebben, en hun eigenaars een sterk verschillende voorheffing betalen. Een ouder pand in een streek waar de prijzen weinig gestegen zijn, houdt vaak een hoog KI in verhouding tot zijn prijs; een recent appartement in een dure gemeente kan een relatief bescheiden KI hebben.

Het KI wordt maar punctueel herzien: een nieuwbouw krijgt er een toegekend bij ingebruikname, en een verbouwing die het comfort van het pand verhoogt — een uitbreiding, een extra badkamer, het inrichten van de zolder — moet worden aangegeven en kan tot een verhoging leiden.

Het KI is geen openbaar gegeven: noch het kadaster, noch de kaartportalen verspreiden het. Als eigenaar raadpleegt u het gratis op MyMinfin, onder “Mijn onroerende gegevens raadplegen” (aanmelden met eID of itsme). Het staat ook op uw aanslagbiljet. Vraag het vóór de aankoop op bij de verkoper of de notaris: dat is de enige manier om een exacte voorheffing te krijgen in plaats van een schatting.

Let op met het cijfer dat circuleert. Het KI dat in een advertentie, een compromis of een akte vermeld staat, is bijna altijd het niet-geïndexeerde KI. Alle fiscale berekeningen vertrekken daarentegen van het geïndexeerde KI — in 2026 dus 2,30 keer meer. Een KI van 1 000 € komt overeen met een geïndexeerd KI van 2 300 €. Dat is veruit de meest voorkomende bron van verwarring over dit onderwerp.

De voorheffing, gewest per gewest

De simulator kent alleen een prijs: hij schat dus het kadastraal inkomen, en dat is de zwakke schakel in de berekening — hij onderschat oudere of goedkopere panden vaak aanzienlijk. In de applicatie wordt, wanneer de advertentie het KI vermeldt, dat werkelijke cijfer gebruikt. De simulatie past bovendien een gewestelijk gemiddelde van de opcentiemen toe, niet die van uw gemeente.

De verminderingen: wie heeft er recht op

Het hierboven berekende bedrag is de brutovoorheffing. Er kunnen verschillende verminderingen op van toepassing zijn, maar ze slaan bijna allemaal op de woning die u zelf bewoont: op een verhuurd pand betaalt u in principe het volle bedrag.

Essentieel, en vaak over het hoofd gezien: deze verminderingen worden niet allemaal ambtshalve toegekend. In Wallonië en Brussel moet u ze aanvragen — respectievelijk bij SPW Fiscalité en via MyTax.brussels. In Vlaanderen wordt een deel automatisch toegekend op basis van de gegevens waarover de Vlaamse Belastingdienst beschikt, de rest op aanvraag. Controleer uw aanslagbiljet: staat de vermindering er niet op, dan is ze niet toegepast.

In Brussel en Vlaanderen kan de vermindering voor kinderen ten laste de huurder ten goede komen: de eigenaar verkrijgt ze en is verplicht ze door te rekenen in de huurprijs. Veel huurders weten dat niet.

Wie betaalt, en wanneer

De voorheffing is verschuldigd door wie op 1 januari van het aanslagjaar eigenaar is — of vruchtgebruiker, erfpachter, opstalhouder — van het pand. Die toestand op 1 januari legt de belastingplicht voor het hele jaar vast: een pand dat in maart verkocht wordt, blijft tegenover de administratie op naam van de verkoper belast.

In de praktijk voorziet de verkoopakte bijna altijd in een verdeling pro rata tussen verkoper en koper, in dagen berekend vanaf de datum van de akte. Dat is een contractuele afspraak tussen partijen, geen fiscale regel: de administratie blijft het volledige bedrag vorderen van de eigenaar op 1 januari. Controleer die clausule in uw compromis — het gaat vaak om enkele honderden euro.

Het aanslagbiljet wordt in de loop van het jaar verstuurd, op een tijdstip dat per gewest verschilt, en de betaling is verschuldigd binnen de twee maanden na verzending. Reken dit bedrag bij een eerste aankoop dus mee in uw budget voor het eerste jaar, bovenop de aankoopkosten.

Hoe wordt de voorheffing berekend?

De voorheffing wordt berekend als: geïndexeerd kadastraal inkomen × gewestelijk basistarief × opcentiemen (gemeentelijk + provinciaal). Het gewestelijke basistarief is laag, maar de opcentiemen vermenigvuldigen het sterk — tot ze 90 tot 98% van de factuur uitmaken.

Wanneer de advertentie het kadastraal inkomen vermeldt, gebruikt Prizmo dat zoals het is: het is het werkelijke KI van het pand, en geen enkele schatting evenaart dat. Zo niet — en dat is het geval bij de simulator hierboven, die alleen een prijs kent — passen we de methode van artikel 478 WIB/92 toe (prijs ÷ 16,694 × 5,3%) en indexeren we vervolgens met coëfficiënt 2,30 (inkomsten 2026). U moet weten wat die terugvalmethode waard is: artikel 478 is de wettelijke werkwijze voor panden zonder referentie uit 1975, een nieuwbouw bijvoorbeeld. De bestaande KI’s werden op een andere manier vastgesteld en daarna enkel geïndexeerd. Een schatting die van de prijs van vandaag vertrekt, kan het werkelijke KI van een ouder pand dus niet reproduceren, en valt doorgaans lager uit.

De opcentiemen vormen het grootste deel van de voorheffing en worden door elke gemeente en elke provincie vastgelegd. Ze schommelen van ongeveer 1 100 tot 4 400 opcentiemen naargelang de gemeente — een factor vier dus. Daarom publiceren wij enkel een schatting op basis van een gewestelijk gemiddelde.

De onroerende voorheffing staat los van de registratierechten, die eenmalig bij de aankoop worden betaald. Bekijk onze gids over de registratierechten

De voorheffing voor een investeerder

Bij een verhuurinvestering is de voorheffing een terugkerende jaarlijkse kost die rechtstreeks op het nettorendement weegt. Het is ook een van de weinige kosten die u al vóór de aankoop precies kunt kennen — op voorwaarde dat u het werkelijke KI bij de verkoper opvraagt.

Twee vaak verkeerd begrepen punten. De voorheffing is niet aftrekbaar van de belastbare onroerende inkomsten van een particulier: u betaalt ze bovenop de belasting die op het verhoogde geïndexeerde KI wordt berekend. En de verminderingen voor kinderen ten laste of een bescheiden woning gelden niet voor een verhuurd pand, omdat ze op de door de eigenaar bewoonde woning slaan.

Voor het vervolg van de redenering: onze gids over het nettorendement · onze gids over de belasting op huurinkomsten

Veelgestelde vragen

Bronnen

• SPF Finances
• SPW Fiscalité (Wallonie)
• Bruxelles Fiscalité
• Vlaamse Belastingdienst