Netto huurrendement
Het brutorendement zet de jaarhuur af tegen de aankoopprijs. Het nettorendement gaat verder: het trekt de exploitatiekosten af om weer te geven wat het pand werkelijk opbrengt. Hier is het verschil, aan de hand van een voorbeeld.
Voorbeeld: bruto- versus nettorendement
| Parameter | Waarde |
|---|---|
| Maandhuur | € 1.200 |
| Aankoopprijs | € 300.000 |
| Brutorendement | 4,8% |
| Exploitatiekosten (per jaar) | € 7.130 |
| Netto maandinkomen (NOI) | € 391 |
| Nettorendement | 1,56% |
Voorbeeld voor een appartement, exclusief financiering (het nettorendement meet wat het pand opbrengt, niet het hefboomeffect van het krediet). Indicatieve bedragen.
Bruto, netto: wat is het verschil?
Het brutorendement = jaarhuur ÷ aankoopprijs. Het nettorendement = jaarlijks netto-exploitatie-inkomen ÷ aankoopprijs, waarbij het netto-inkomen de huur is verminderd met de terugkerende kosten.
De afgetrokken kosten omvatten: de onroerende voorheffing, de kosten van mede-eigendom, de woningverzekering, een onderhoudsvoorziening, leegstand, beheerskosten en de belasting op het huurinkomen.
Het nettorendement sluit de financiering uit (kredietaflossingen): het meet de intrinsieke prestatie van het pand. In Prizmo blijft het gesynchroniseerd met de aannames van het tabblad Financieel.
De onroerende voorheffing is een van de afgetrokken kosten. Bekijk onze gids over onroerende voorheffing
Op de aankoopprijs of op de totale kostprijs?
De teller (de huur, of het netto-inkomen) blijft gelijk — alleen de noemer verandert: de aankoopprijs alleen, of de werkelijk gemaakte totale kostprijs. Het rendement op de prijs is een optimistische bovengrens; het rendement op de totale kostprijs is het realistische cijfer, per geïnvesteerde euro.
| Op de aankoopprijs | Op de totale kostprijs | |
|---|---|---|
| Brutorendement | 4,8% | 4,15% |
| Nettorendement | 1,56% | 1,35% |
Totale kostprijs ≈ € 346.606: prijs + registratierechten (of btw voor nieuwbouw) + notariskosten + hypothecaire inschrijvingskosten + eventueel renovatiebudget — oftewel het « totaal te financieren » bedrag dat Prizmo al berekent.
In België voegen de aankoopkosten ongeveer 10 tot 15 % toe aan de prijs: een rendement op enkel de prijs overschat dus de prestatie. Het rendement op de totale kostprijs beantwoordt de echte vraag — « wat brengt elke geïnvesteerde euro op? » — en blijft vergelijkbaar tussen panden ondanks verschillende kosten of werken.
Het detail van de totale kostprijs staat in onze gids over aankoopkosten.
Renovatie zit enkel in de totale kostprijs als er een werkenbudget is; voor een instapklare woning is ze nul. De financiering (kredietaflossingen) is uit beide kolommen weggelaten: dit zijn rendementen van het pand, niet van de hefboom.
Bronnen
Gerelateerde gidsen
Huurinkomsten en fiscaliteit
Voor een huurinvestering weerspiegelt de brutohuur niet wat er werkelijk overblijft. Drie aftrekken — leegstand, beheer en belasting — geven de nettohuur. Zo schat Prizmo ze in.
Huurspanning
De huurspanning meet het evenwicht tussen het aanbod van vergelijkbare huurwoningen in de buurt en de vraag van huurders. Hoge spanning = het pand wordt snel verhuurd, de leegstand is kort en u bepaalt de huurprijs; lage spanning = u concurreert om een huurder te vinden. Prizmo vat ze samen in een schaal van 0 tot 100, van « Zeer moeilijk » tot « Zeer gemakkelijk » te verhuren.
Deze bedragen zijn indicatief en uitsluitend ter informatie: ze vormen geen fiscaal advies en geen aanbod. Tarieven en voorwaarden wijzigen; controleer altijd bij de bevoegde overheid of uw notaris voordat u een beslissing neemt.