Netto huurrendement
Het brutorendement zet de jaarhuur af tegen de aankoopprijs. Het nettorendement gaat verder: het trekt de exploitatiekosten af om weer te geven wat het pand werkelijk opbrengt. Hier is het verschil, aan de hand van een voorbeeld.
Voorbeeld: bruto- versus nettorendement
| Parameter | Waarde |
|---|---|
| Wat de huurder u per maand betaalt | |
| Bruto maandhuur | € 1.200 |
| Van de huurder gerecupereerde kosten | +€ 84 |
| Provisie voor leegstand (0,3 maand/jaar) | € -32 |
| Beheerskosten verhuur (standaard uitgeschakeld) | € 0 |
| Belasting op de huurinkomsten | € -115 |
| Netto maandhuur | € 1.137 |
| Wat het pand u per maand kost | |
| Onroerende voorheffing | € -103 |
| Mede-eigendomskosten | € -140 |
| Brandverzekering | € -29 |
| Onderhoudsprovisie | € -71 |
| Netto maandinkomen | € 794 |
| Het rendement, op de aankoopprijs | |
| Aankoopprijs | € 300.000 |
| Brutorendement | 4,8% |
| Nettorendement | 3,18% |
Nettorendement = € 794 × 12 ÷ € 300.000 = 3,18%.
Voorbeeld voor een appartement van 85 m² in Brussel, verhuurd aan € 1.200/maand, als huurinvestering (registratierechten aan het volle tarief van 12,5%). De beheerskosten staan op nul: standaard gaan we ervan uit dat u zelf beheert. De kredietaflossingen zijn uitgesloten — het nettorendement meet wat het pand opbrengt, niet het hefboomeffect van het krediet. Maandbedragen afgerond op de euro, indicatief.
Bruto, netto: wat is het verschil?
Het brutorendement = jaarhuur ÷ aankoopprijs. Het nettorendement = jaarlijks netto-inkomen ÷ aankoopprijs, waarbij het netto-inkomen de huur is verminderd met de terugkerende kosten en de belasting op het huurinkomen.
De afgetrokken kosten omvatten: de onroerende voorheffing, de kosten van mede-eigendom, de woningverzekering, een onderhoudsvoorziening, leegstand en de belasting op de huurinkomsten. Beheerskosten tellen alleen mee als u ze activeert. Omgekeerd komen de recupereerbare kosten die de huurder u terugbetaalt bovenop de huur.
Het nettorendement sluit de financiering uit (kredietaflossingen): het meet de intrinsieke prestatie van het pand. In Prizmo blijft het gesynchroniseerd met de aannames van het tabblad Financieel.
De onroerende voorheffing is een van de afgetrokken kosten. Bekijk onze gids over onroerende voorheffing
Op de aankoopprijs of op de totale kostprijs?
De teller (de huur, of het netto-inkomen) blijft gelijk — alleen de noemer verandert: de aankoopprijs alleen, of de werkelijk gemaakte totale kostprijs. Het rendement op de prijs is een optimistische bovengrens; het rendement op de totale kostprijs is het realistische cijfer, per geïnvesteerde euro.
| Op de aankoopprijs | Op de totale kostprijs | |
|---|---|---|
| Brutorendement | 4,8% | 4,15% |
| Nettorendement | 3,18% | 2,75% |
Totale kostprijs ≈ € 346.606: prijs + registratierechten (of btw voor nieuwbouw) + notariskosten + hypothecaire inschrijvingskosten + eventueel renovatiebudget — oftewel het “totaal te financieren” bedrag dat Prizmo al berekent.
In België voegen de aankoopkosten, voor een pand aan het gewone tarief zoals een huurinvestering, in de orde van 13 tot 16% toe aan de prijs: een rendement op enkel de prijs overschat dus de prestatie. Het rendement op de totale kostprijs beantwoordt de echte vraag — “wat brengt elke geïnvesteerde euro op?” — en blijft vergelijkbaar tussen panden ondanks verschillende kosten of werken.
Het detail van de totale kostprijs staat in onze gids over aankoopkosten.
Renovatie zit enkel in de totale kostprijs als er een werkenbudget is; voor een instapklare woning is ze nul. De kredietaflossingen zijn uit beide kolommen weggelaten: dit zijn rendementen van het pand, niet van de hefboom. Enkel de hypothecaire inschrijvingskosten, die deel uitmaken van de aankoopkosten, variëren met het geleende bedrag.
Veelgestelde vragen
Wat is het verschil tussen bruto- en nettorendement?
Het brutorendement = jaarhuur ÷ aankoopprijs. Het nettorendement trekt eerst af wat het pand kost om te bezitten en te verhuren — voorheffing, mede-eigendom, verzekering, onderhoudsvoorziening, leegstand, belasting op de huurinkomsten, en beheerskosten als u ze activeert — om weer te geven wat het pand werkelijk opbrengt.
Wordt het rendement op de prijs of op de totale kost berekend?
Het rendement op enkel de prijs is een optimistische bovengrens. Omdat de aankoopkosten de prijs met, voor een investering aan het gewone tarief, in de orde van 13 tot 16% verhogen, is het rendement op de totale kost het realistische cijfer, per werkelijk geïnvesteerde euro.
Bevat het nettorendement het krediet?
Nee. Het nettorendement sluit de financiering (kredietaflossingen) uit: het meet de intrinsieke prestatie van het pand, los van het hefboomeffect.
Bronnen
Gerelateerde gidsen
Huurinkomsten en fiscaliteit
Voor een huurinvestering weerspiegelt de brutohuur niet wat er werkelijk overblijft. Drie aftrekken — leegstand, beheer en belasting — geven de nettohuur. Zo schat Prizmo ze in.
Huurdruk
De huurdruk meet het evenwicht tussen het aanbod van vergelijkbare huurwoningen in de buurt en de vraag van huurders. Hoge druk = het pand wordt snel verhuurd, de leegstand is kort en u bepaalt de huurprijs; lage druk = u concurreert om een huurder te vinden. Prizmo vat ze samen in een schaal van 0 tot 100, van “Zeer moeilijk” tot “Zeer gemakkelijk” te verhuren.
Deze bedragen zijn indicatief en uitsluitend ter informatie: ze vormen geen fiscaal advies en geen aanbod. Tarieven en voorwaarden wijzigen; controleer altijd bij de bevoegde overheid of uw notaris voordat u een beslissing neemt.