Revenus locatifs et fiscalité
Pour un investissement locatif, le loyer brut ne reflète pas ce qui reste réellement. Trois déductions — vacance, gestion et impôt — donnent le loyer net. Voici comment Prizmo les estime.
Exemple : du loyer brut au loyer net
| Poste | Montant mensuel |
|---|---|
| Loyer mensuel brut | 1 200 € |
| Vacance locative (1 mois/an) | -100 € |
| Frais de gestion (désactivés) | -0 € |
| Impôt sur le revenu locatif | -115 € |
| Loyer net mensuel | 985 € |
Exemple pour un appartement loué 1 200 €/mois (prix 300 000 €), soit un rendement brut de 4,8 %. Montants indicatifs.
Comment se calcule le loyer net ?
Le loyer brut est estimé à partir du loyer médian de biens comparables (au moins 10 comparables requis), ou saisi par l'utilisateur. Le rendement brut = loyer annuel ÷ prix d'achat.
Trois déductions donnent le loyer net : la vacance locative (1 mois/an par défaut), les frais de gestion (désactivés par défaut, 6 % si activés) et l'impôt sur le revenu locatif.
Pour une location non meublée à un particulier, l'impôt est calculé sur le revenu cadastral indexé majoré de 40 % (× 1,40) puis multiplié par votre taux marginal (45 % par défaut), et non sur le loyer réellement perçu.
À venir : réforme de la fiscalité locative
La taxation sur les loyers réellement perçus a été évoquée lors des négociations de l'accord fédéral de 2025, mais elle n'a pas été retenue dans le texte final : la base imposable reste le revenu cadastral indexé majoré de 40 %. Le sujet reste discuté et pourrait évoluer à moyen terme. À noter : depuis les revenus 2025, la déductibilité des intérêts d'emprunt ordinaires est supprimée pour les biens autres que l'habitation propre — sans impact sur ce calcul, qui ne déduit pas les intérêts.
Ce loyer net alimente le calcul du rendement. Voir notre guide sur le rendement locatif net
Questions fréquentes
Comment est imposé un revenu locatif en Belgique ?
Pour une location non meublée à un particulier, l'impôt n'est pas calculé sur le loyer perçu mais sur le revenu cadastral indexé majoré de 40 % (× 1,40), multiplié par votre taux marginal d'imposition.
Comment passe-t-on du loyer brut au loyer net ?
Trois déductions s'appliquent : la vacance locative (1 mois par an par défaut), les frais de gestion (6 % si activés) et l'impôt sur le revenu locatif. Le résultat est le loyer net.
La fiscalité des revenus locatifs va-t-elle changer ?
Une taxation sur les loyers réellement perçus a été envisagée lors des négociations fédérales de 2025, mais elle n'a pas été retenue : le calcul reste basé sur le revenu cadastral indexé majoré de 40 %. Une réforme en ce sens reste possible à moyen terme. Par ailleurs, depuis les revenus 2025, les intérêts d'emprunt ordinaires ne sont plus déductibles pour un bien locatif.
Sources
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Le rendement brut rapporte le loyer annuel au prix d'achat. Le rendement net va plus loin : il déduit les charges d'exploitation pour refléter ce que le bien rapporte réellement. Voici la différence, sur un exemple.
Tension locative
La tension locative mesure l'équilibre entre l'offre de logements comparables à louer dans le quartier et la demande des locataires. Forte tension = le bien se loue vite, la vacance est courte et vous fixez le loyer ; faible tension = vous êtes en concurrence pour trouver un locataire. Prizmo la résume en une jauge de 0 à 100, de « Très difficile » à « Très facile » à louer.
Ces montants sont indicatifs et fournis à titre informatif uniquement : ils ne constituent ni un conseil fiscal ni une offre. Les taux et conditions évoluent ; vérifiez toujours auprès des autorités compétentes ou de votre notaire avant toute décision.