Revenus locatifs et fiscalité
Pour un investissement locatif, le loyer brut ne reflète pas ce qui reste réellement. Trois déductions — vacance, gestion et impôt — donnent le loyer net. Voici comment Prizmo les estime.
Exemple : du loyer brut au loyer net
| Poste | Montant mensuel |
|---|---|
| Loyer mensuel brut | 1 200 € |
| Vacance locative (1 mois/an) | -100 € |
| Frais de gestion (désactivés) | -0 € |
| Impôt sur le revenu locatif | -115 € |
| Loyer net mensuel | 985 € |
Exemple pour un appartement loué 1 200 €/mois (prix 300 000 €), soit un rendement brut de 4,8 %. Montants indicatifs.
Comment se calcule le loyer net ?
Le loyer brut est estimé à partir du loyer médian de biens comparables (au moins 10 comparables requis), ou saisi par l'utilisateur. Le rendement brut = loyer annuel ÷ prix d'achat.
Trois déductions donnent le loyer net : la vacance locative (1 mois/an par défaut), les frais de gestion (désactivés par défaut, 6 % si activés) et l'impôt sur le revenu locatif.
Pour une location non meublée à un particulier, l'impôt est calculé sur le revenu cadastral indexé majoré de 40 % (× 1,40) puis multiplié par votre taux marginal (45 % par défaut), et non sur le loyer réellement perçu.
À venir : réforme de la fiscalité locative
L'accord de gouvernement fédéral 2025–2029 prévoit de réformer ce calcul vers une taxation sur les loyers réellement perçus. Aucun calendrier n'est fixé, mais ce poste évoluera probablement.
Ce loyer net alimente le calcul du rendement. Voir notre guide sur le rendement locatif net
Sources
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Rendement locatif net
Le rendement brut rapporte le loyer annuel au prix d'achat. Le rendement net va plus loin : il déduit les charges d'exploitation pour refléter ce que le bien rapporte réellement. Voici la différence, sur un exemple.
Tension locative
La tension locative mesure l'équilibre entre l'offre de logements comparables à louer dans le quartier et la demande des locataires. Forte tension = le bien se loue vite, la vacance est courte et vous fixez le loyer ; faible tension = vous êtes en concurrence pour trouver un locataire. Prizmo la résume en une jauge de 0 à 100, de « Très difficile » à « Très facile » à louer.
Ces montants sont indicatifs et fournis à titre informatif uniquement : ils ne constituent ni un conseil fiscal ni une offre. Les taux et conditions évoluent ; vérifiez toujours auprès des autorités compétentes ou de votre notaire avant toute décision.