Rendement locatif net
Le rendement brut rapporte le loyer annuel au prix d'achat. Le rendement net va plus loin : il déduit les charges d'exploitation pour refléter ce que le bien rapporte réellement. Voici la différence, sur un exemple.
Exemple : rendement brut vs net
| Paramètre | Valeur |
|---|---|
| Ce que le locataire vous verse, par mois | |
| Loyer mensuel brut | 1 200 € |
| Charges récupérées du locataire | +84 € |
| Provision vacance locative (0,3 mois/an) | -32 € |
| Frais de gestion locative (désactivés par défaut) | 0 € |
| Impôt sur le revenu locatif | -115 € |
| Loyer net mensuel | 1 137 € |
| Ce que le bien vous coûte, par mois | |
| Précompte immobilier | -103 € |
| Charges de copropriété | -140 € |
| Assurance habitation | -29 € |
| Provision entretien | -71 € |
| Revenu net mensuel | 794 € |
| Le rendement, sur le prix d'achat | |
| Prix d'achat | 300 000 € |
| Rendement brut | 4,8 % |
| Rendement net | 3,18 % |
Rendement net = 794 € × 12 ÷ 300 000 € = 3,18 %.
Exemple pour un appartement de 85 m² à Bruxelles, loué 1 200 €/mois, en investissement locatif (droits d'enregistrement au taux plein de 12,5 %). Les frais de gestion sont à zéro : l'hypothèse par défaut est que vous gérez vous-même. Les mensualités du crédit sont exclues — le rendement net mesure ce que rapporte le bien, pas l'effet de levier du crédit. Montants mensuels arrondis à l'euro, indicatifs.
Brut, net : quelle différence ?
Le rendement brut = loyer annuel ÷ prix d'achat. Le rendement net = revenu net annuel ÷ prix d'achat, où le revenu net est le loyer diminué des charges récurrentes et de l'impôt sur le revenu locatif.
Les charges déduites comprennent : le précompte immobilier, les charges de copropriété, l'assurance habitation, une provision d'entretien, la vacance locative et l'impôt sur le revenu locatif. Les frais de gestion ne comptent que si vous les activez. À l'inverse, les charges récupérables que le locataire vous rembourse s'ajoutent au loyer.
Le rendement net exclut le financement (mensualités du crédit) : il mesure la performance intrinsèque du bien. Dans Prizmo, il reste synchronisé avec les hypothèses de l'onglet Financier.
Le précompte immobilier est l'une des charges déduites. Voir notre guide sur le précompte immobilier
Sur le prix d'achat ou sur le coût total ?
Le numérateur (le loyer, ou le revenu net) reste le même — seul le dénominateur change : le prix d'achat seul, ou le coût total réellement engagé. Le rendement sur le prix est une borne haute optimiste ; le rendement sur le coût total est le chiffre réaliste, par euro investi.
| Sur le prix d'achat | Sur le coût total | |
|---|---|---|
| Rendement brut | 4,8 % | 4,15 % |
| Rendement net | 3,18 % | 2,75 % |
Coût total ≈ 346 606 € : prix + droits d'enregistrement (ou TVA pour le neuf) + frais de notaire + frais d'inscription hypothécaire + budget rénovation éventuel — soit le « total à financer » déjà calculé par Prizmo.
En Belgique, les frais d'acquisition ajoutent, pour un bien au taux ordinaire comme un investissement locatif, de l'ordre de 13 à 16 % au prix : un rendement calculé sur le seul prix surestime donc la performance. Le rendement sur le coût total répond à la vraie question — « combien rapporte chaque euro engagé ? » — et reste comparable d'un bien à l'autre malgré des frais ou des travaux différents.
Le détail du coût total est expliqué dans notre guide sur les frais d'acquisition.
La rénovation n'entre dans le coût total que s'il y a un budget travaux ; pour un bien clé en main, elle vaut zéro. Les mensualités du crédit sont exclues des deux colonnes : ce sont des rendements du bien, pas de l'effet de levier. Seuls les frais d'inscription hypothécaire, qui font partie du coût d'acquisition, varient avec le montant emprunté.
Questions fréquentes
Quelle est la différence entre rendement brut et rendement net ?
Le rendement brut = loyer annuel ÷ prix d'achat. Le rendement net déduit d'abord ce que le bien coûte à détenir et à louer — précompte, copropriété, assurance, provision d'entretien, vacance locative, impôt sur le revenu locatif, et les frais de gestion si vous les activez — pour refléter ce que le bien rapporte réellement.
Faut-il calculer le rendement sur le prix ou sur le coût total ?
Le rendement sur le seul prix est une borne haute optimiste. Comme les frais d'acquisition ajoutent, pour un investissement au taux ordinaire, de l'ordre de 13 à 16 % au prix, le rendement sur le coût total est le chiffre réaliste, par euro réellement investi.
Le rendement net inclut-il le crédit ?
Non. Le rendement net exclut le financement (mensualités du crédit) : il mesure la performance intrinsèque du bien, indépendamment de l'effet de levier.
Sources
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Ces montants sont indicatifs et fournis à titre informatif uniquement : ils ne constituent ni un conseil fiscal ni une offre. Les taux et conditions évoluent ; vérifiez toujours auprès des autorités compétentes ou de votre notaire avant toute décision.