Rendement locatif net
Le rendement brut rapporte le loyer annuel au prix d'achat. Le rendement net va plus loin : il déduit les charges d'exploitation pour refléter ce que le bien rapporte réellement. Voici la différence, sur un exemple.
Exemple : rendement brut vs net
| Paramètre | Valeur |
|---|---|
| Loyer mensuel | 1 200 € |
| Prix d'achat | 300 000 € |
| Rendement brut | 4,8 % |
| Charges d'exploitation (par an) | 7 130 € |
| Revenu net mensuel (NOI) | 391 € |
| Rendement net | 1,56 % |
Exemple pour un appartement, hors financement (le rendement net mesure ce que rapporte le bien, pas l'effet de levier du crédit). Montants indicatifs.
Brut, net : quelle différence ?
Le rendement brut = loyer annuel ÷ prix d'achat. Le rendement net = revenu net d'exploitation annuel ÷ prix d'achat, où le revenu net est le loyer diminué des charges récurrentes.
Les charges déduites comprennent : le précompte immobilier, les charges de copropriété, l'assurance habitation, une provision d'entretien, la vacance locative, les frais de gestion et l'impôt sur le revenu locatif.
Le rendement net exclut le financement (mensualités du crédit) : il mesure la performance intrinsèque du bien. Dans Prizmo, il reste synchronisé avec les hypothèses de l'onglet Financier.
Le précompte immobilier est l'une des charges déduites. Voir notre guide sur le précompte immobilier
Sur le prix d'achat ou sur le coût total ?
Le numérateur (le loyer, ou le revenu net) reste le même — seul le dénominateur change : le prix d'achat seul, ou le coût total réellement engagé. Le rendement sur le prix est une borne haute optimiste ; le rendement sur le coût total est le chiffre réaliste, par euro investi.
| Sur le prix d'achat | Sur le coût total | |
|---|---|---|
| Rendement brut | 4,8 % | 4,15 % |
| Rendement net | 1,56 % | 1,35 % |
Coût total ≈ 346 606 € : prix + droits d'enregistrement (ou TVA pour le neuf) + frais de notaire + frais d'inscription hypothécaire + budget rénovation éventuel — soit le « total à financer » déjà calculé par Prizmo.
En Belgique, les frais d'acquisition ajoutent environ 10 à 15 % au prix : un rendement calculé sur le seul prix surestime donc la performance. Le rendement sur le coût total répond à la vraie question — « combien rapporte chaque euro engagé ? » — et reste comparable d'un bien à l'autre malgré des frais ou des travaux différents.
Le détail du coût total est expliqué dans notre guide sur les frais d'acquisition.
La rénovation n'entre dans le coût total que s'il y a un budget travaux ; pour un bien clé en main, elle vaut zéro. Le financement (mensualités du crédit) est exclu des deux colonnes : ce sont des rendements du bien, pas de l'effet de levier.
Sources
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La tension locative mesure l'équilibre entre l'offre de logements comparables à louer dans le quartier et la demande des locataires. Forte tension = le bien se loue vite, la vacance est courte et vous fixez le loyer ; faible tension = vous êtes en concurrence pour trouver un locataire. Prizmo la résume en une jauge de 0 à 100, de « Très difficile » à « Très facile » à louer.
Ces montants sont indicatifs et fournis à titre informatif uniquement : ils ne constituent ni un conseil fiscal ni une offre. Les taux et conditions évoluent ; vérifiez toujours auprès des autorités compétentes ou de votre notaire avant toute décision.